瑕疵担保責任とは
不動産を売り主が販売する際に、売り主が負う責任のことであり、この用語は法律などで使用されることがありますが、一般的な日常会話ではあまり聞かれません。
売り主は、予期せぬ負担が発生しないようにする義務を買い主に対して負い、これが瑕疵担保責任です。
瑕疵とは、建物の傷や地面のヒビなどの外見でわかる問題だけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状態に差異がある場合も含まれます。
買い主は、このような瑕疵のある物件の場合には損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉が不動産取引においては以前から使用されてきましたが、2020年に行われた民法の改正により「契約不適合責任」という言葉が新たに導入されました。
内容においては大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に一部異なる点があります。
したがって、この点についても理解することが重要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、外見では分からない「隠れた瑕疵」に対しても追及されます。
これは、建物の傷だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥なども責任を負うことを意味します。
これは買い主に対して公正な取引を提供するための措置であり、売り主には隠蔽や虚偽の情報提供を避け、コンプライアンスを遵守する義務があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない部分に存在する不動産の問題を指します。
外観上は問題がなく見える場合でも、実際には内部に問題があるケースを指します。
具体的な分類としては、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。
物理的瑕疵は、外見上は問題がないように見えるものの、実際には内部に瑕疵が存在する状態を指します。
外観は美しく見えるかもしれませんが、実際には建物の構造や設備に問題がある場合などが該当します。
例えば、壁の中に隠れた腐食が進んでいたり、電気配線の不具合があったりする場合が考えられます。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
不適法な状態にある物件を法律的瑕疵と言います
法律的瑕疵とは、物件そのものには問題がない状態であるにもかかわらず、法律に違反している状態にある物件を指します。
建物や土地の利用には、建築基準法や都市計画法などの法律が制約として存在しています。
外観上は問題がなくても、構造的な問題がある建物などは法律的瑕疵となります。
具体的な例を挙げると、例えば建築基準法に違反している建物がある場合です。
建築基準法では、建物の耐震性や耐火性など、安全に関わる基準が定められています。
ですから、建物がこれらの基準を満たしていない場合は、法律的瑕疵が存在していると言えます。
このような場合、建物の外観を見ても問題がなくても、法令違反があるために物件の価値や安全性に懸念があると判断されます。
また、都市計画法に違反している物件も法律的瑕疵となります。
都市計画法では、地域の特性や景観を守るために建物の形態や色彩、高さなどに規制がある場合があります。
もし物件がこれらの規制に違反している場合、それは法令に違反しているために法律的瑕疵とされます。
例えば、周囲の景観と調和しない色彩やデザインを持つ建物、高さ制限を超える建物などが挙げられます。
物件の購入や販売においては、物理的な瑕疵だけでなく、法律的瑕疵も重要な要素となります。
物件の価値や利用可能性は、物理的な問題だけでなく、法的な問題にも左右されるため、これらの瑕疵には注意が必要です。
不動産の取引を行う際には、専門家の助言を受けることが重要です。